Apartman ve sitelerde uzun süredir tartışma konusu olan yüksek aidat artışlarına ilişkin yeni yasal düzenleme yürürlüğe girdi.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan düzenleme, aidat artışlarında kat maliklerini doğrudan karar sürecine dahil etti.
Yeni uygulamayla birlikte yönetimlerin tek taraflı aidat belirleme dönemi sona ererken, toplantı ve karar süreçlerinde de yeni kurallar getirildi.
Apartman ve sitelerde uzun süredir tartışma konusu olan yüksek aidat artışlarına ilişkin yeni düzenleme yürürlüğe girdi. Fahiş site aidatlarına yönelik düzenlemeleri de kapsayan ve toplam 14 farklı kanun ile 1 kanun hükmünde kararnamede değişiklik öngören yasa teklifi, Türkiye Büyük Millet Meclisi Genel Kurulu’nda kabul edilmesinin ardından Resmi Gazete’de yayımlandı.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan düzenleme kapsamında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun birçok maddesinde değişikliğe gidildi. Yapılan düzenlemeyle özellikle aidat belirleme süreçleri, yönetim planı değişiklikleri ve kat maliklerinin karar mekanizmalarındaki rolü yeniden şekillendirildi.
AİDAT BELİRLEME YETKİSİNDE KRİTİK DEĞİŞİKLİK
Yeni düzenlemenin en dikkat çeken başlıklarından biri aidat artışlarına ilişkin oldu. Daha önce site ve apartman yöneticileri tarafından hazırlanan yıllık işletme projeleri, kat maliklerinin kısa süre içerisinde itiraz etmemesi halinde doğrudan yürürlüğe giriyordu. Bu sistem nedeniyle birçok yurttaşın yüksek aidat artışlarıyla karşı karşıya kaldığı, bazı durumlarda ise icra takiplerinin gündeme geldiği belirtiliyordu.
Yapılan değişiklikle birlikte aidat artışlarında yönetimlerin tek taraflı karar alma yetkisi sınırlandırıldı. Buna göre site ve apartman yöneticileri artık yeniden değerleme oranının üzerinde doğrudan artış yapamayacak.
Yeniden değerleme oranını aşan bir artışın gerekli görülmesi durumunda ise yöneticinin en geç 3 ay içerisinde Kat Malikleri Kurulu’nu toplantıya çağırması gerekecek. Nihai karar yalnızca kat maliklerinin onayıyla alınabilecek.
Böylece aidat miktarının belirlenmesinde son söz doğrudan site sakinlerine geçmiş olacak.
YÖNETİMLER SADECE ZORUNLU GİDERLER İÇİN SINIRLI ARTIŞ YAPABİLECEK
Yeni uygulamayla birlikte yöneticilerin hazırlayabileceği geçici işletme projeleri de belirli sınırlar içerisine alındı. Buna göre çalışan maaşları, sigorta primleri, doğal gaz ve yakıt giderleri ile ortak kullanım alanlarının elektrik ve su harcamaları gibi zorunlu giderler için bir önceki işletme projesi üzerinden en fazla yeniden değerleme oranı kadar artış yapılabilecek.
Bu sınırın üzerindeki tüm artışlar için kat maliklerinin onayı gerekecek. Kat malikleri ayrıca apartmanın ihtiyaçları doğrultusunda yapılacak bakım, onarım, güçlendirme veya ek harcama kalemlerine ilişkin kararları da doğrudan belirleyebilecek.
DÜZENLEMEYLE HANGİ SORUNLARIN ÖNÜNE GEÇİLMESİ HEDEFLENİYOR?
Son yıllarda özellikle büyük kentlerde aidat ücretlerinin kira bedellerine yaklaşması, yurttaşlar arasında ciddi tartışmalara neden olmuştu. Bazı sitelerde yüksek güvenlik, sosyal tesis, peyzaj ve işletme giderleri gerekçe gösterilerek aidatların kısa süre içerisinde katlanarak arttığı yönünde şikayetler gündeme geliyordu.
Yeni düzenlemeyle birlikte site yönetimlerinin şeffaf olmayan harcama kalemleri oluşturmasının ve kat maliklerinin bilgisi dışında yüksek maliyetli kararlar alınmasının önüne geçilmesi amaçlanıyor.
Ayrıca aidat artışlarının belirli kurallara bağlanmasıyla birlikte yönetim kaynaklı mağduriyetlerin azaltılması ve site sakinlerinin karar süreçlerine daha aktif katılım sağlaması hedefleniyor.
TOPLANTI VE KARAR SÜREÇLERİ YENİDEN DÜZENLENDİ
Kanun değişikliğiyle birlikte aidat artışlarına ilişkin toplantı yeter sayılarında da yeni düzenlemeye gidildi. Yeniden değerleme oranının üzerinde artış yapılabilmesi için ilk toplantıda yüzde 50 artı 1 çoğunluk aranacak.
Bu çoğunluğun sağlanamaması halinde yapılacak ikinci toplantıda ise toplantıya katılanların çoğunluğunun vereceği karar geçerli olacak. Böylece karar süreçlerinin kilitlenmesinin önüne geçilmesi planlanıyor.
Yeni sistemle birlikte aidat tutarlarını doğrudan site yöneticileri yerine Kat Malikleri Kurulu üyeleri belirlemiş olacak.
YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİ KOLAYLAŞTIRILDI
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 70’inci maddesinde yapılan bir diğer önemli değişiklik ise toplu yapılardaki yönetim planlarına ilişkin oldu.
Daha önce yönetim planı değişikliği yapılabilmesi için 5’te 4 çoğunluk aranırken, yeni düzenlemeyle bu oran 3’te 2’ye düşürüldü. Böylece site yönetimlerinin toplantı ve karar alma süreçlerinin daha hızlı ilerlemesi amaçlandı.
Yetkililer, mevcut uygulamada yüksek karar nisabı nedeniyle birçok sitenin yönetim planı değişikliği yapamadığını, bu durumun uygulamada ciddi sorunlara yol açtığını belirtiyor.
BAKAN KURUM’DAN “KEYFİ KARAR” VURGUSU
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum da düzenlemeye ilişkin yaptığı açıklamada yeni sistemin yurttaş odaklı bir yaklaşım içerdiğini belirtti.
Sosyal medya hesabından paylaşım yapan Bakan Kurum, “Vatandaşlarımızın ihtiyacı neyse o adımları atıyoruz. Site aidatlarına yönelik düzenlemelerimizden ilki Resmi Gazete’de yayımlandı. Site yönetiminin fiyat belirleme yetkisi vatandaşa aktarıldı. Yönetim planı değişikliği için 3’te 2 çoğunluk zorunluluğu getirildi. Böylelikle site yönetimlerinin başta aidat tutarı olmak üzere keyfi kararlar almasının önüne geçmeyi hedefliyoruz” ifadelerini kullandı.
UZMANLAR: ŞEFFAFLIK VE DENETİM ARTABİLİR
Gayrimenkul hukuku alanında değerlendirme yapan uzmanlar ise yeni düzenlemenin site yönetimlerinde şeffaflığı artırabileceğine dikkat çekiyor. Özellikle aidat artışlarının doğrudan kat maliklerinin onayına bağlanmasının, harcama kalemlerinin daha ayrıntılı denetlenmesini sağlayabileceği ifade ediliyor.
Öte yandan bazı uzmanlar, büyük sitelerde toplantı yeter sayılarının sağlanmasının uygulamada yeni tartışmalar yaratabileceğini, bu nedenle yönetim süreçlerinin dikkatli şekilde yürütülmesi gerektiğini belirtiyor.
Yeni düzenlemenin önümüzdeki dönemde özellikle büyükşehirlerde faaliyet gösteren profesyonel site yönetim şirketlerinin uygulamalarını doğrudan etkilemesi bekleniyor.